コラム

不動産投資する前に・・建物の防水は大事!建物を見極めるためには?

必ず確認すること「何年前に屋上防水工事をしたか」


少なくとも15年に一度は防水工事をしないと建物が傷んでしまいます。

防水工事はいくらかかるかご存知ですか?屋上防水、バルコニー防水、外壁塗装など、建物の規模により施工内容が様々ですが、百万円以上はかかると思った方がいいでしょう。

工事済みの物件を選ぶのか、購入後に自分で費用負担して工事をするのか・・購入金額との兼ね合いだと思います。

 

二年間の瑕疵担保責任で守られるけど・・盲点が


不動産会社(宅建業者)が売主の場合、買主は二年間の瑕疵担保責任によって守られます。つまり、引き渡し後に雨漏りがあっても修繕してくれるはずです。しかし、売主が倒産したら・・どうなると思いますか?

売主が倒産したら、修繕してくれない可能性が高いです(←実際に倒産した会社に勤務していたので実体験です。)「工事を実施する」と特約にもりこんだとしても倒産したら意味がありません。

できることであれば、工事代金分を値引きしてもらいましょう。

いずれ倒産する不動産業者を見極める

社長の考え方を聞きましょう。接待を受けるときがあったら、社長の考えや今後の展望をどんどん聞きましょう。本業以外の事業に投資していたり、娯楽にお金を使いすぎる社長は危険かもしれません。

資産があって家賃収入でやっていける会社は問題ないですが・・

  • 外見が派手で品がない社長。スーツだけでなく、車、持っているカバンがすごく派手。
  • キャバクラや高級クラブでのお金の使い方がケタ外れ。
  • 競走馬を保有している、もしくは保有しようとしている。
  • 社員が多い、賃料が高そうなオフィスを構えている。

事業の売上しかないのに・・「節税」という名目でお金をじゃぶじゃぶ使っている会社は危ないと思います。

 

建物のお医者さんと一緒に現地確認をすることの大切さ


建物のお医者さんとは、建物防水工事を専門とする外壁業者さんのことです。わたしも建物を仕入れるときは必ず一緒に現地を確認します。経験が浅い担当者だと誤診することがあるので、鵜呑みにせず説明があやしいときはどんどん質問しましょう。

工事金額が大きいので、内装専門の業者でもとりあえず受注して下請けの外壁業者にお願いすることがあります。これは悪いことではありませんが、目的は建物全体のコンサルティングですから、専門外の業者さんの意見を聞いたところで、素人にはそれが正しいかどうかを判断する術がありません。

外壁業者さんに救われた経験

屋上に水が溜まっているのを心配したお客様のために、防水専門業者二社に修繕の見積もりをお願いしました。二社とも同じように現地確認をしましたが、対応がまったく違いました。150万円の見積書をただメールしてきただけの業者、一方で信頼できる業者は電話でこう教えてくれました。

「屋上防水工事は必要ないですよ。水が溜まっているということは防水がきいている証拠です。やるとすれば、屋上の水が排水されやすいようにドレン管洗浄をしましょうか?大体1万円ぐらいですかね。」

業者は工事を受注したい

営業マンは歩合で稼いでいることを忘れてはいけません。

 

 

新築(中央区の2LDK)

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