コラム

不動産投資、利回りだけでは失敗する!札幌の建物にかかる経費とは

投資物件の仕入を経験して痛感したことは、仲介業者さんに年間経費を聞いても全部教えてくれないということです。仲介業者さんも悪気はないんですよ!売主自身も「把握していないか」「忘れたか」のどちらなので、そもそも確認のしようがないのです。

個人大家さんは´建物の経費を細かく把握していない´という現状を理解しましょう。あとから追加の経費が判明して仲介業者さんを責めるのは時間と労力のムダです。仲介業者まかせにしないで、購入する側からも´売主に思い出してもらう´ように仲介業者さんに働きかけましょう。

基本的にかかる経費


消防点検は委託する業者さんによって金額が違うので管理会社に見積もりをお願いしましょう。

 

水道が貯水槽だと清掃費がかかります。


  •  年1回  貯水槽清掃(費用は規模によりますが、60,000円~100,000円)

清掃が義務付けられていますが、罰則がないため清掃をまったくしない大家さんもいます。貯水槽清掃をまったくしていない築30年の物件を仕入れたことがあります。委託する業者さんによって金額が違うので管理会社に見積もりをお願いしましょう。

  •  二ヶ月に1回  全戸の水道料

一般的には家賃とは別に水道料を入居者からいただきますが、水道料が家賃に含まれる場合もあるので必ず確認しましょう。

 

エレベーターがあれば保守点検費用がかかります。


  •  毎月  エレベーター保守料金

保守契約には、FM(フルメンテナンス)契約とPOG契約の2種類があります。

FM契約は点検・調整および部品の交換など、エレベーターを最良の状態に維持するのに必要なメンテナンスのすべてを契約料金の範囲内で行います。POG契約は、機器・装置の点検、清掃、給油、調整などをお引き受けする契約になり、FM契約との違いは部品の交換や修理工事などを要する場合に、その都度ご発注いただくことになります。
※POG=パーツ(Parts)、オイル(Oil)、グリース(Grease)、それぞれの頭文字

引用:東芝エレベーター株式会社「メンテナンスに関するご質問」

フルメンテナンス契約の方が費用が高いので、POG契約に切り替えるのもいいと思います。エレベーター保守会社を保守費用が安い会社に変えられるかもしれません。管理会社に相談してみましょう。

 

駐車場があれば除雪費(排雪費)がかかります。


雪国の駐車場は除雪が必要です。同じ除雪業者さんに依頼するのであれば、前年度にかかった除雪費を参考にしてもいいのですが、管理会社提携の除雪業者さんに切り替えることが多いので、これから委託する管理会社に確認しましょう。

正式な見積もりではなくても、ベテランの管理会社の担当者であれば、およその金額を出してくれるはずです。

 

売主も仲介業者も見落としがちな経費とは?


決済三日前に「実は・・・ネット使用料が月2万円かかっていました」といわれ、困った経験があります。見た目の利回りは変わりませんが、キャッシュフローが変わってしまいますからね。

  •  月1回  ネット使用料(J:COMなど)
  •  月1回  防犯カメラ使用料
  •  月1回  リース料
  •  月1回  1階玄関マット使用料
  •  冬季間  ロードヒーティング

 

仲介業者は大手以外は安心できないけど、中小は掘り出し物が多い!


大手の仲介業者さんは教育体制がしっかりしているので、こちら側からわざわざ質問しなくても先に年間経費を提示してくれる営業担当者が多いです。逆に大手以外の仲介業者さんはお願いしないと年間経費を出してくれない傾向があります。

だからといって、中小の不動産会社さんからは購入しない選択肢はもったいないと思うのです。中小の不動産会社さんこそ掘り出しものがあるんですよ!わたし自身もほとんど中小の不動産会社から仕入れましたからね。

中小の不動産会社に掘り出しものが多い理由

  • 地主とのパイプを築いている
  • 相場よりかなり安い売価で査定することがあり、売主がすんなりOKしてくれるケースも。(大手では苦情に発展することがある)
  • 建物の所有者に電話ローラー作戦でアプローチしていて取引件数が多い。(=掘り出しものがある)

「中小の不動産会社=力のある営業マンが独立した形」だと思えばイメージしやすいと思います。不動産業界は「会社が小さい=規模が小さい」ではないので、一人社長という会社もたくさんあります。

景気に左右される業界なので、社員は少数精鋭で固定費が少ない会社の方が堅実で信用できるとわたしは思います。

 

まとめ

数千万円以上のものを借金して購入するわけですから、人まかせではなく、よく勉強してよく確認することだと思います。

 

新築(中央区の2LDK)

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